חוק פיצול דירות עבר בכנסת. מעתה יוכלו בעלי נכסים צמודי קרקע לפצל את הנכס ולהשביח מאוד את ערכו בהשקעה לא גבוהה יחסית
בחודש יולי אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע לצורך השכרה או מגורי קרובים. מדובר בבשורה של ממש למי שבבעלותו נכס נדל"ני העונה על הגדרות החוק. המשמעות היא שבהשקעה נמוכה יחסית, ניתן יהיה להשביח את ערך הנכס פי עשרות מונים. נשמע משתלם? זה אכן כך, כל עוד עושים זאת בליווי של גורם מקצועי מתאים, היודע בדיוק כיצד לטפל בנושא.
אז מה למעשה החידוש בהצעת החוק שאושרה?
הצעת החוק קובעת הוראת שעה לחמש שנים, במהלכן הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יחויבו לאשר ללפחות מ-20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים (פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה) ובתנאי שהמבנה הקיים הינו בגודל של מעל 120 מ"ר. כמו כן קובעת ההצעה שגודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת. המשמעות היא שהחוק יביא לנהירה גדולה של בעלי נכסים שירצו לפצל את ביתם, סביר להניח שייווצר מצב של "כל הקודם זוכה" מאחר ובשלב ראשון ככל הנראה יינתנו אישורים להיקף של כ-20% מכלל הבתים ולא יותר. בנוסף, קיימת הערכה שעשרות אלפי בעלי בתים צמודי קרקע ינוס בעקבות מעבר הצעת החוק להכשיר דירות שפוצלו טרם נחקק החוק וכך להשיג חותמת חוקית למהלך לא חוקי שנעשה בעבר.
מגורי קרובים כן, קליניקה לא
לפני שרצים לפצל את הנכס חשוב להבין "למה התכוון המשורר": דירת מגורים חדשה שהתווספה בעקבות הפיצול תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרוב (בן זוג, הורים, סבים וסבתות, ילדים, אחים ובני זוגם), אולם לא יהיה ניתן להעביר את הבעלות לאותו קרוב. כמו כן, השימוש ביחידת הדיור החדשה יהיה אך ורק למגורים ולא ניתן יהיה להשתמש בה כמשרד או קליניקה למשל.
יש בבעלותכם מרתף או מחסן? עכשיו אפשר להפוך אותם לשטח עיקרי
הצעת החוק שאושרה הולכת לקראת בעלי הבתים צמודי הקרקע, כשהיא מאפשרת באופן תקדימי להמיר שטחים כמו מרתף או מחסן לשטחים עיקריים לצורך הפיצול, מה שהופך את כל העניין לישים יותר עבורם. לצורך ביצוע הפיצול ניתן יהיה להפוך עד 60 מ"ר המוגדר כמרתף לשטח עיקרי לצורך בניית היחידה הנוספת. ניתן יהיה לעשות שימוש גם בשטח המוגדר כמחסן, במגבלה של עד 7.5 מ' בלבד וזאת בתנאי שכלל ההמרה של שטחי השירות אינה עולה על 60 מ"ר. כמו כן הוחלט שגרם מדרגות לא ייכלל בסך השטח המינימלי של הדירה המפוצלת.
גם תשלום היטל ההשבחה יפוצל
הטבה נוספת שניתנת למי שיפצל את הנכס שבבעלותו נוגעת ישירות לכיס. נראה כי מי שמפצל את ביתו ישלם היטל השבחה מופחת של עד שני שלישים מסך ההיטל המלא, כאשר שליש ראשון יגבה בעת פיצול הדירה ושליש נוסף יגבה רק אם וכאשר יחליט בעל הנכס למכור את הנכס (הכולל בתוכו לאחר הפיצול שתי יחידות דיור) ובכך לממש הלכה למעשה את עליית ערכו. עבור המרת שטחי שירות ישלמו המפצלים היטל השבחה רגיל. בעל נכס שיבקש לאחד מחדש דירה שפוצלה, לא יזדקק להיתר נוסף, אלא יתבקש להודיע על השינוי בלבד.
ומה לגבי דירות?
הצעת החוק תחול בשלב זה על בתים צמודי קרקע בלבד, כך שמדובר בעיקר בשכונות יוקרה בערים ברחבי הארץ. במסגרת דיוני הוועדה דובר רבות על הצורך לקדם פיצול דירות גם בבניינים, אך לאור העובדה שמדובר בנושא מורכב בהרבה, הוחלט להחריגו מההצעה הנוכחית ולהקים צוות מיוחד לבחינתו. במקביל הוחלט להחריג גם את המרחב הכפרי (מושבים וקיבוצים) מהצעת החוק הנוכחית.
בסיכומו של דבר, הפיצול הוא בעל פוטנציאל רווח מעולה לבעלי הבתים. עם זאת, חשוב לבדוק היטב כיצד יש לבצע את הפיצול כך שיעמוד בדיוק במגבלות החוק ולא יסכן את בעל הנכס בעבירה כלשהי. לשם כך אין מנוס מליווי של גורם מקצועי בתחום, שיתכנן את הפיצול באופן נכון וילווה אתכם כל הדרך עד לרישוי, באופן שיחסוך הרבה מאוד טעויות ועלויות.
